Quels travaux pour défiscaliser ?

L’investissement dans l’immobilier locatif reste une opportunité régulièrement utilisée par les Français. La déduction du travail sur le revenu foncier permet de réduire considérablement l’assiette imposable, en particulier pour les contribuables qui ont choisi d’investir dans des anciens avec reconstruction.

Qui dit que l’accord fiscal dit des règles complexes et des contrôles réguliers. Nous verrons en détail quel travail est déductible du revenu de la succession. Je vais vous expliquer comment trouver un dossier d’emploi spécifique à votre situation et rester disponible pour l’expression.

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Soustraire les dépenses et les travaux des revenus fonciers : comment cela fonctionne-t-il ?

Ici, nous nous intéressons aux locations louées vides ; le plan meublé suit différents textes. Pour expliquer les différences entre les plans, le choix fiscal et les dépenses déductibles autres que la main-d’œuvre, je vous invite à consulter mon article sur la fiscalité des locataires vides.

Le travail doit être fait pour préserver, acquérir, construire ou affiner une propriété louée ou pour être louée si vous souhaitez obtenir un gain fiscal.

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Soustraire le travail : la propriété doit être louée

La déduction des travaux permettra de réduire considérablement la taxe. Il est donc essentiel que les travaux soient réalisés :

• soit rendre la propriété accessible à la location
• soit continuer à louer la propriété en bons termes.

Par conséquent, il ne sera pas possible de déduire immédiatement les frais relatifs à la résidence principale ou à la propriété non gérée. Il suggère que des logements avec loyer nul ou sous payé vous empêcheront également de déduire le travail. De plus, nous nous engageons à obtenir un bail de trois ans lorsque nous demandons un avantage fiscal.

Utilisation de la déduction travailler à la revente dans un délai de trois ans conduit à un ajustement fiscal automatique. Il est tout à fait possible de déduire les travaux avant la location de la propriété si vous remplissez les conditions, comme je l’explique dans mon guide mentionné à la fin de l’article.

Travaux au sol et revenus : entretien, amélioration et construction

Les autorités fiscales classent les travaux en trois catégories.

• • réparation/entretien.
  • améliorer le travail.
  • travaux de construction/expansion.

Il est essentiel de diviser ces trois aspects afin de déterminer si votre travail est déductible ou non.

Franchise de réparation et d’entretien à partir du sol

La première catégorie, appelée « réparation et entretien », vise à maintenir ou à restaurer le bâtiment en bon état sans modifier la disposition.

Elle comprend :

1. — toutes les dépenses engagées dans les magasins de bricolage (peinture, robinets, serrures…) ;
2. — les prix des diagnostics obligatoires (amiante, intensité énergétique…) ;
3. — rénovation des plafonds, des planchers, des escaliers ;
4. — le remplacement des tuyaux et des éléments de radiateur ;
5. — le remplacement de la chaudière ;
6. — la cuisine équipée ;
7. — la reconstruction de l’installation électrique ;…

Pas de problème pour cette première partie, le travail est déductible et il suffit de conserver les factures. Il est clair que tous les frais associés à la rénovation actuelle de votre propriété sont déductibles.

Les améliorations réduisent également les recettes foncières

La deuxième catégorie : « amélioration » ; il s’agit d’œuvres qui apportent un élément de confort au bâtiment ou qui l’adaptent aux conditions modernes sans modifier sa structure. Tout le monde est déductible. Selon la jurisprudence, on peut dériver :

• — l’agrandissement des fenêtres ;
• — la restauration de la fondation ;
• — la rénovation de la chaussée adjacente à la parcelle ;
• — la réparation du toit du bâtiment sans augmenter sa surface ;
• — la reconstruction de l’ensemble de l’installation électrique…

La difficulté technique sera de distinguer cette catégorie de la suivante.

Les travaux de construction et d’agrandissement ne sont pas déductibles

Les travaux qui modifieront l’espace de vie ou augmenteront le volume de la propriété sont appelés « construction ». Les autorités fiscales interdisent donc la déduction parce qu’elles croient qu’elle augmentera la valeur de l’immobilier. Les taxes ne fournissent pas beaucoup plus de détails sur la nature de ce travail. Nous pouvons citer certaines jurisprudences afin que vous puissiez les identifier au mieux :

• — transformation du plancher du bâtiment, qui a nécessité la démolition et la reconstruction des murs principaux ;
• — démolition et rénovation des toits, des planchers et des plafonds pour une disposition complètement différente des locaux par rapport à l’original propriété avec déplacement des cloisons
• — restructuration complète des planchers, sols et plafonds de la maison avec pièces surélevées et espace de vie ;…

Comment puis-je déterminer si la main-d’œuvre est déductible du loyer ?

Les investisseurs identifient facilement les travaux de maintenance déductibles, mais une limite entre les améliorations (franchise) et la construction (non déductible) ne sont parfois pas claires. Pour être sûr de pouvoir déclarer votre travail dans la déclaration 2044, ils ont trois solutions :

• Je suis en train d’ajouter le texte valide ci-dessous. Vous trouverez ici les détails exacts de ce qui est possible ou non avec une liste d’œuvres déjà classées dans des jugements précédents.
• J’essaie autant que possible de répondre dans le commentaire de l’article

Il y a aussi une astuce à savoir que réside dans le taux de TVA que vous payez. La TVA réduite à 10 % est souvent synonyme de travail déductible. L’indicateur n’est pas toujours viable, mais reste en vigueur dans la plupart des cas, car les travaux d’entretien et d’amélioration sont éligibles à ce taux. Enfin, notez que les possibilités fiscales sont excellentes grâce à l’impôt sur le revenu et aux gains de prestations sociales. D’autre part, vous ne pourrez pas inclure les produits soustraits travaux pour le calcul de la valeur excédentaire lors de la revente. Toute médaille a son parcours opposé et vous constaterez certainement que le contraire peut coûter très cher si vous vendez rapidement.

Problème commun : comment distinguer les améliorations et les reconstructions ? Que faire lors d’une rénovation complète de la propriété ?

Avec une rénovation complète, il semble très difficile de distinguer entre les améliorations déductibles et les travaux de rénovation non déductibles. La règle établie par les autorités fiscales est claire et respectée dans chaque jurisprudence : il est nécessaire de pouvoir séparer les deux types de travaux afin de taxer le travail d’amélioration ! Tant que le contribuable ne peut pas séparer les travaux d’amélioration des autres, le bureau des impôts interdit toute déduction. La notion à maîtriser en amont car il faudra du temps pour compiler plusieurs factures distinctes liées à la construction de celles à améliorer. Il est impossible de prouver la dissociation des autorités fiscales et rien ne peut être déduit.

Investissement immobilier defiscalisation : les autres solutions

Outre la déduction du travail sur le revenu foncier, il existe également d’autres techniques légales qui permettent la defiscalisation appartement. Sur ce point, le choix dépend de nombreux facteurs, comme votre tranche marginale d’imposition ou TMI, votre niveau d’imposition, ou encore votre impôt sur la fortune, etc.

Ainsi, si vous envisagez de faire un appartement defiscalisation, parmi les solutions qui s’offrent à vous, on peut citer :

• La loi Pinel, qui vous permet de déduire de l’impôt sur le revenu le pourcentage d’acquisition d’un logement neuf que vous mettez en location à un loyer modéré. La durée de la déduction peut s’échelonner jusqu’à 12 ans, selon la durée de l’engagement ;
• L’investissement immobilier defiscalisation dans les SCPI, qui se décline en investissement des SCPI en loi Malraux, des SCPI en loi Pinel, des SCPI orientées déficit foncier, etc. ;
• La loi Malraux, permettant de bénéficier d’une déduction du montant des travaux de restauration d’un immeuble classé se trouvant dans certaines zones.  La déduction porte sur l’impôt sur le revenu à un pourcentage de 22% à 30% du montant des travaux ;
• Le dispositif Censi-Bouvard, permettant d’investir dans un EHPAD et aussi dans des résidences étudiantes, des résidences de tourisme classées, etc. La déduction est à hauteur de 11% du montant d’acquisition avec un plafond de 300 000€ à condition que le bien soit loué pendant 9 ans.

Outre les solutions citées précédemment, on trouve également d’autres techniques pour investir avec réductions d’impôt. Alors, pour optimiser son investissement appartement défiscalisation, il serait idéal de se faire accompagner par un professionnel.