Acheter un logement en démembrement de propriété permet de bénéficier d’un prix d’achat réduit, que l’on détienne la nue-propriété ou l’usufruit du bien. Comment fonctionne cette forme d’achat immobilier et quelles en sont les modalités ? Quels sont vos droits en tant que nu-propriétaire ou usufruitier ?
Plan de l'article
Usus – abusus – fructus : le démembrement de propriété
La propriété est constituée de trois éléments : abusus, usus, fructus. En pratique, on divise souvent la propriété en nue-propriété et en usufruit. Faire un achat en démembrement de propriété est ainsi acheter un bien, soit pour en devenir le nu-propriétaire, soit pour en devenir l’usufruitier. On peut aussi voir l’achat en démembrement de propriété comme l’achat d’un bien immobilier par deux personnes.
Dans ce cas de figure, l’une des deux personnes achète la nue-propriété et l’autre en achète l’usufruit. Forcément, puisqu’on ne devient pas à proprement parler propriétaire du bien, l’achat en démembrement de propriété présente l’avantage de faire l’acquisition d’un bien à prix réduit. Le prix de la nue-propriété ou de l’usufruit est forcément moins élevé que le prix du bien en pleine propriété.
Les droits du nu-propriétaire et de l’usufruitier
Selon que vous optiez pour l’achat de la nue-propriété d’un bien immobilier ou de son usufruit, vous jouirez d’un certain nombre de droits. En devenant le nu-propriétaire d’un bien, donc propriétaire de son abusus, vous avez le droit d’en disposer librement. Acheter la nue-propriété d’un bien vous donne le droit de le mettre en vente.
Le nu-propriétaire est le propriétaire qui prend en charge les gros travaux. L’usufruitier a droit à l’usus et au fructus. En pratique, cela veut dire que l’usufruitier peut utiliser le bien ou bénéficier de ses revenus. En somme, l’usufruitier peut décider d’occuper le bien immobilier ou le mettre en location et en percevoir les revenus. Il ne lui est par contre pas permis de mettre en vente le bien.
En tant qu’usufruitier, vous avez aussi le droit de vendre l’usufruit et seulement l’usufruit, sauf si le nu-propriétaire s’y oppose. Dans le cadre d’un achat en démembrement de propriété, on peut distinguer l’usufruit temporaire et l’usufruit viager. En usufruit temporaire, les droits de l’usufruitier sont limités dans le temps. Dans le cas de l’usufruit viager, ces droits s’arrêtent au décès de l’usufruitier.
Cas de figure d’un achat en démembrement de propriété
L’achat en démembrement de propriété dit simple est la forme d’achat en démembrement le plus courant. Comment fonctionne cette forme d’investissement immobilier ? Le cas le plus récurrent est l’achat d’un bien par des parents avec leurs enfants. Les enfants achètent la nue-propriété du bien, ou sont identifiés comme les nus-propriétaires. Les parents quant à eux deviennent les usufruitiers.
L’usufruit du bien revient aux héritiers quand les parents, les usufruitiers, sont décédés. Il s’agit ici d’un cas de figure d’usufruit viager donc. Pendant qu’ils sont les usufruitiers du bien immobilier, les parents n’ont pas le droit de le vendre. Ils peuvent par contre l’occuper ou le mettre en location et en percevoir les loyers. Une fois les parents décédés, les enfants récupèrent la pleine propriété.
