Lorsqu’il est implanté au point de vente, le commerçant a parfois la possibilité d’acheter les murs de son magasin et donc parfois de les faire financer par la banque si nécessaire avec une garantie acceptée sur les murs de la banque du magasin, mais la plupart du temps, il se voit comme un locataire location commerciale ladite location 3/6/9.
Dans ce cas, il est nécessaire d’étudier le contenu du bail et le montant du loyer afin qu’il corresponde au prix du marché et qu’il soit tolérable par ses activités.
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- Contenu de la location commerciale
- Comment l’ILC est-il appliqué ?
- Montant du loyer commercial
- Calcul du prix de loyer au mètre carré
- Activités de location supportables du commerçant
Plan de l'article
Comment trouver un local commercial à acheter ?
Pour installer votre commerce, l’une des premières démarches à faire est de choisir l’emplacement. Vous pouvez définir de manière globale la situation géographique qui vous convient, pour être plus proche de votre cible.
Ensuite, il faudra prendre contact avec une agence immobilière pour vous aider à trouver un local adapté à vos besoins. Nous vous proposons à cette étape, de passer par de véritables experts du domaine, un peu comme Liberté Commerces.
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Il s’agit d’une agence immobilière qui peut vous aider à trouver un local commercial à Nice et aux environs. Elle est spécialisée dans la vente des locaux commerciaux, non seulement à Nice, mais aussi sur toute la Côte d’Azur.
C’est l’agence à contacter si vous voulez trouver un emplacement de qualité pour installer votre nouvelle activité. Faites un tour sur la plateforme en ligne de cette agence, et vous pourrez découvrir quelques annonces de locaux commerciaux à acheter ou même à louer.
N’hésitez pas à prendre contact directement avec le service client, pour expliquer vos besoins et obtenir plus d’informations sur les différentes options disponibles pour votre projet. Vous pourrez ensuite échanger afin de débattre des conditions et du budget nécessaire pour trouver votre local commercial.
Contenu de la location commerciale
Un bail commercial est un contrat entre un propriétaire Un et un locataire qui organise la relation entre les parties et est généralement soumis à un statut de bail commercial régi par une entreprise commerciale. Code (Art. L 145.1 et R 145.1 et suivants du Code de commerce).
Le contrat de location contient certains détails :
1. Description des locaux loués et de leur superficie
2. Durée dudit bail (9 ans) avec possibilité de résiliation de trois ans par le propriétaire ou le locataire (locataire) dans des conditions réglementées par la loi. Être au courant de certains écarts, tels que les baux contenant une partie fixe (aucune des parties ne peut se déconnecter a priori) pendant une période couverte dans les 9 ans
3. Les conditions de révision du loyer en neuf ans en utilisant l’indice des loyers commerciaux (CLI) (voir ci-dessous) la plupart du temps et la méthode de réévaluation des loyers après neuf ans ;
4. Le loyer, généralement payé trimestriellement à l’avance et éventuellement déductible de loyer si le locataire accepte des travaux importants pendant son installation, qui est en mesure de mieux valoriser le bien au nom du propriétaire en cas de changement de locataire ou de transfert de propriété
5. Honoraires payés par le locataire (locataire), à savoir la taxe foncière, la taxe sur les ordures ménagères, les frais d’appartement et les honoraires supportés par le locataire (propriétaire), à savoir les principales corrections visées à l’article 606 du code civil (en tant que tel, il est d’usage de dire que le propriétaire le doit à son locataire)
6. Dépôt de garantie (généralement 3 mois de loyer), bloqué par le propriétaire
7. Dispositions relatives à l’occupation des locaux, à la réception d’une assurance locataire, à un remplissage approprié des locaux, à toute sous-location.
Le locataire doit être assuré en cas de risque polyvalent (MRP), qui comprend le vol, les dommages causés par l’eau et l’incendie. MAP (Mutuels Food Professionals) est à votre disposition pour étudier vos projets de mise en œuvre et vous faire une proposition de MRP, qui tient compte à la fois des spécificités du métier, donc des spécificités de votre entreprise.
La révision du loyer a lieu pendant la durée du bail en utilisant index de révision. Deux indices doivent être utilisés :
- Indice des locations commerciales (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales
- Indice de location tertiaire (ILAT) pour les activités tertiaires non commerciales menées dans des domaines professionnels, en particulier les professions gratuites et les activités dans les entrepôts logistiques.
L’indice de location commerciale (CLI) est un indice approprié pour notre transaction. Ce dernier se compose d’un indice des prix à la consommation de 50 % des prix à la consommation non fiscaux et non loyers, de 25 % de l’indice des coûts de construction et de 25 % de la valeur de l’indice de chiffre d’affaires du commerce de détail.
Comment l’ILC est-il appliqué ?
La référence à ILAT ou ILC, en fonction de l’activité du locataire, est désormais obligatoire pour les propriétaires et les locataires à usage professionnel de fixer les règles du plafond lors du renouvellement du bail ou de la révision des loyers de trois ans.
L’ILC s’applique aux nouveaux baux commerciaux pertinents, qui ont être fermé et sur les baux en suspens. Dans ce dernier cas, lors de la révision du contrat de location, la CIT s’appliquera automatiquement sans avoir à rédiger de modification (article L145-34 du Code de commerce).
Montant du loyer commercial
Les loyers commerciaux doivent être librement fixés entre les parties, à savoir le propriétaire (celui qui loue) et le locataire (le locataire).
La juste valeur du loyer dépend du lieu. Les loyers commerciaux varient considérablement, selon qu’il s’agisse du centre du Foot Shop de l’immeuble, d’une coque dans une zone commerciale, d’un magasin dans un centre commercial ou même d’un centre commercial en bordure d’une grande zone.
Le loyer dans le centre dépend de l’attrait de la rue, de l’emplacement du magasin dans cette rue. Il est de coutume de qualifier des places comme 1 (pour très bien), 1 bis (moins bon) ou même 2.
Le loyer s’applique au loyer hors taxes, qui est généralement réduit en prix au mètre carré et par an. Ensuite, nous parlons de loyer X par m2.
Calcul du prix de loyer au mètre carré
Lors de la mise en place du loyer, il est important de définir clairement le nombre de mètres carrés au point de vente. À cette fin, deux approches sont distinguées :
1. L’approche dite GLA (zone de crédit-bail brute), méthode couramment utilisée par les donateurs institutionnels, en particulier dans les centres commerciaux où l’ensemble de la zone de vente et des réserves sont considérées comme les mêmes valeurs avec le coefficient 1.
Par exemple, un magasin de 120 mètres carrés d’espace commercial et 80 mètres carrés de réserves sera considéré comme un magasin de 180 pieds carrés. Si le loyer est exonéré d’impôt sans frais annuels de 50 000 euros, le loyer sera considéré comme étant de 50 000 /200 = 250 euros par mètre carré) ;
2. Une approche méthodique commune, généralement utilisée dans un centre isolé ou à la périphérie de la ville, sauf dans les centres commerciaux. À Les surfaces de cette méthode sont pondérées en fonction de leur intérêt pour le trader.
Quel impact du droit de location éventuel n’a jamais appelé non plus aucune porte ou autre montant à payer lors du calcul du prix par pied carré de loyer ?
S’il y a un paiement, au moment de son installation par un commerçant, le droit éventuel de location doit être inclus dans le calcul du prix au mètre carré.
droit au loyer, qui permet généralement au marchand de modifier sa retraite (surtout à la retraite), est généralement considéré comme un loyer inférieur Le à celui des autres magasins du même secteur d’activité.
Dans la mesure où cet argent est fixé par un nouveau participant, il est habituel de se rappeler que le nouveau participant sera amorti pendant 10 ans et qu’il sera théoriquement ajouté au loyer exonéré d’impôt pour la 10e année.
Si nous prenons l’exemple, et cela en plus loyer de 50 000€ par an, il existe un droit de location de 100 000€, il faudra donc envisager un loyer d’au plus 50 000€ par an, mais de 50 000€ (100 000 €/10 ans ou 10 000€ par an). Le loyer en question sera alors de 60 000 EUR par an et le prix au mètre carré sera ajusté en conséquence, à savoir :
Dans la méthode GLADans la méthode commune : 60 000/ 200:300 € m2 : 60000/ 128:469 € m2 ;
Accès au prix du marché au mètre carré
En tant que tel, ce prix au mètre carré ne signifie pas grand-chose, sauf qu’il est considéré comme égal au prix du marché . De plus, le commerçant qui s’installe aura le cœur de comprendre (par le loyer payé par ses concurrents dans le même domaine d’activité pour une activité comparable ou par des conversations avec des agents immobiliers), quel est le prix du marché.
S’ils paient un prix supérieur au prix du marché, ce prix sera vraisemblablement pour entraver le transfert potentiel du bail si ce locataire décide de cesser son activité ou même de menacer ses activités, auquel cas il peut éventuellement s’adresser au juge, pour faire réviser son loyer.
Il convient de noter que la correspondance de l’Ensign (un journal professionnel de l’immobilier commercial publié chaque semaine sur abonnement) donne de nombreux exemples de prix au mètre carré dans la plupart des rues commerçantes des capitales françaises de taille moyenne.
Remarque : dans le cadre d’un bail signé dans un centre commercial, il est important de demander ou même de négocier le montant des frais associés au loyer (taxe foncière, frais de construction).
Si le centre-ville ne représente qu’une partie du loyer (généralement moins de 5 % du loyer), dans un centre commercial, il peut représenter plus de 20 % du loyer annuel (nettoyage du centre commercial, sécurité, divertissement commercial).
Le trader aura alors intérêt pour le calcul de son prix au m2, y compris les frais susmentionnés.
Activités de location supportables du commerçant
Le loyer commercial tolérable par le marchand dépend de son activité. En fait, selon la marge brute que cela donne (la vente de produits moins l’achat de biens ou de matières premières nécessaires à ce chiffre d’affaires) reste plus ou moins un montant substantiel pour payer les salaires, les loyers et les dépenses nécessaires à l’activité en question (eau, électricité, gaz, réparation d’équipement, assurance, frais de comptable…).
Le loyer exonéré d’impôt sans frais annuels est ensuite réduit en pourcentage du chiffre d’affaires et nous parlons d’une mesure d’effort.
Par profession, les pourcentages acceptables peuvent être définis comme suit :
Bien sûr, le montant du loyer dépend de l’emplacement et de la zone d’activité, et s’il est élevé, il est probable que le potentiel du client soit important. Par conséquent, il conviendra que le trader dans ses projections de redressement a déterminé si le loyer proposé représentait probablement une partie acceptable de son chiffre d’affaires.
Pour un épicerie, il est important, dans l’étude de son domaine d’activité, d’intégrer à la fois la vitesse des passants devant son point de vente et la densité du quartier dans lequel il se trouve celui-ci.
En fait, ce n’est pas parce que cette zone se trouve dans une zone aux tarifs piétonniers très élevés que les gens entrent et consomment dans leur magasin. Il est important d’identifier les entreprises résonantes et auxiliaires dans le commerce sans craindre la concurrence.
Si l’on observe le commerce central, les rues alimentaires impliquent souvent de nombreuses entreprises similaires, la densité de la concurrence appelle les clients.
C’est vrai dans d’autres secteurs d’activité, que ce soit le textile, la chaussure et l’optique.
- Également avant l’implantation :
- Observez les magasins à proximité
- Étude du bassin versant
- Vérifiez que le prix de votre loyer correspond au loyer à de cette zone pour une activité comparable à votre
- Assurez-vous que votre loyer est supportable par votre activité et par la marge brute que vous souhaitez libérer.
N’oubliez pas que si jamais vous avez des problèmes avec votre propriétaire, l’Union des Commerces de Proximité et son avocat sont à votre disposition pour vous accompagner.
